Takový byl typ lidí, kteří zařizovali hypotéky na bydlení – obyčejní chovatelé ovcí vedle drsných kovbojů z Wall Street. Kovbojové obchodovali s dluhopisy, firemními i státními. A když s nimi obchodovali, hnali je bičem vpřed. Vstávali a křičeli: „Mám deset milionů IBM osm a půl (kupón 8,5 procenta), jdou (na prodej) za jedna nula jedna a chci ty sračky dostat pryč hned.“ Nedokázal by si ani za milion let představit, že by vykřikoval: „Mám hypotéku na dům Mervina K. Finklebergera na šedesát dva tisíc dolarů za jedna nula jedna. Zbývá jí dvacet let, platí úrok devět procent a je to hezoučká záležitost se třemi ložnicemi hned vedle Norwalku. Je to fakt terno.“ Majitele domu trader nemohl bičovat a hnát vpřed.
Mohlo by se to označit prostě za pohrdání běžnými Američany ze strany finančních elit, problém byl ale hlubší. Hypotéky neměly podobu obchodovatelných papírů, nebyly to dluhopisy. Šlo o úvěrové smlouvy uzavřené se spořitelnou, kterou neměly nikdy opustit. Pro Wall Street, kde se obvykle obchoduje s mnohem většími sumami, byla jedna drobná hypotéka těžko uchopitelnou věcí. Žádný obchodník ani investor se nechtěl vláčet po předměstích, aby zjistil, jestli majitelé domů, jimž zrovna půjčili peníze, mají dobrý úvěrový profil. Aby se z hypotéky stal dluhopis, musela se odosobnit.
Hypotéka by se přinejmenším musela dát dohromady s jinými hypotékami jiných majitelů nemovitostí. Obchodníci a investoři pak budou věřit statistikám a kupovat si část z balíku několika tisíců hypotečních úvěrů, z nichž, podle zákona pravděpodobnosti, zůstane nesplacena vždy jen malá část. Bylo by možné vydat cenné papíry, které dají nositeli právo na poměrný podíl hotovostních toků z takového souboru, na zaručený díl pevně daného koláče. Vzniknout by mohly miliony takovýchto balíků, z nichž v každém budou hypotéky s konkrétními charakteristikami a každý balík bude homogenní. Bude například zahrnovat hypotéky v hodnotě méně než 110 000 dolarů a s úrokovou sazbou 12 procent. Držitel cenného papíru na díl z takového balíku by ze svých vložených peněz vydělával 12 procent ročně a dostával by svůj podíl z předčasných splátek jistiny.
Takto standardizované papíry by se daly prodat americkému penzijnímu fondu, tokijské investiční společnosti, švýcarské bance, řeckému rejdařskému magnátovi, který se vyhýbá daním tím, že bydlí na jachtě zakotvené v Monte Carlu, tedy komukoli s penězi, které chce investovat. Se standardizovanými papíry se dá obchodovat. To, co obchodníci uvidí, bude jen dluhopis. To je také všechno, co chce obchodník vidět: dluhopis, který může bičovat a hnát. Středem trhu se dá vytyčit linie, kterou nebude možné překročit. Na její jedné straně bude majitel domu zatíženého hypotékou, na druhé budou investoři a obchodníci. Obě skupiny se nikdy nesetkají; zní to zvláštně, když uvážíme, jak osobní charakter má půjčka bližnímu na koupi jeho domu. Majitel se setkává jen s manažerem své místní záložny, od ní dostane peníze a jenom jí je také postupem doby splácí. Investoři a obchodníci uvidí jen papíry.
Boba Dalla hypotéky zaujaly, když pracoval pro společníka Salomonů Williama Simona, pozdějšího tajemníka na ministerstvu financí USA za Geralda Forda (a ještě později miliardáře díky levným nákupům zkrachovalých záložen od vlády). Simon měl sledovat vývoj na hypotečním trhu, jak ale říkal Dall, „vůbec ho to nezajímalo“. Počátkem 70. let Simon pro Salomon Brothers obchodoval s americkými státními dluhopisy. Dělal to rád vestoje a pil při tom jeden džbán ledové vody za druhým. Vykřikovat prodejní a nákupní ceny dluhopisů mimo Salomon Brothers nebylo tehdy vůbec v kurzu. „Když jsem do byznysu vstoupil, obchodování nebyla vážená profese,“ řekl později spisovateli L. J. Davisovi. „Za celý život jsem si do oddělení nenajal člověka z podnikatelské školy. Svým obchodníkům jsem říkal: Kdybyste neobchodovali s dluhopisy, řídili byste náklaďáky. Nesnažte se na trhu chytračit. Prostě jenom obchodujte.“
Simon nebyl absolventem Harvardu, ale zběhlým studentem Lafayette College, který se prodral na vrchol. Při svých návštěvách kampusů podnikatelských škol a univerzit nepřitahoval zástupy ctižádostivých obchodníků, protože tam žádní ctižádostiví obchodníci nebyli. To, co říkal, nezajímalo The New York Times ani The Wall Street Journal. Kdo by se v 70. letech zajímal o státní dluhopisy? I tak měl ale pocit, že pracuje na špičce veškerého byznysu, a také tak jednal. Záleželo mu jen na tom, co si o tom myslí v Salomon Brothers, a tam byl obchodník s vládními dluhopisy král. Americké státní dluhopisy fungovaly jako měřítko všech ostatních dluhopisů a ten, kdo je bičoval a hnal, byl měřítkem pro všechny ostatní obchodníky.
Simonova nechuť k trhu hypoték na bydlení pramenila ze sporu, který měl v roce 1970 s federální organizací Government National Mortgage Associaton (známou jako Ginnie Mae). Ginnie Mae garantovala hypotéky méně majetných občanů, jímž tak poskytovala plnou záruku a kredit ministerstva financí USA. Každý majitel domu, který vyhověl podmínkám pro hypotéku od Federálního úřadu pro bydlení a válečné veterány (FHA/VA) – bylo to kolem 15 procent těch, kdo si v Americe kupovali nemovitost – získal razítko Ginnie Mae. Ta potřebovala své úvěry sestavit do balíčků a prodávat je jako dluhopisy. Jako poradce americké vlády, který toho o dluhopisech věděl nejvíc, byl Simon tím pravým, kdo mohl trh hypoték vybudovat.
Úvěry od Ginnie Mae stejně jako většina hypoték vyžadovaly postupné splácení jistiny. A stejně jako většina hypoték i tyto úvěry mohly být kdykoli splaceny předem. To byla fatální chyba dluhopisů na hypotéky Ginnie Mae, jak byly původně koncipovány. Ten, kdo by je koupil, by byl na tom v jednom klíčovém ohledu hůře než kupci firemních a státních dluhopisů: nemohl si být jistý, jak dlouho bude úvěr trvat. Kdyby se celá čtvrť přestěhovala (a splatila své hypotéky), investor, který si myslel, že má dluhopis na třicetileté hypotéky, by náhle zjistil, že místo toho sedí na hromadě hotovosti.
Takový scénář se nezdá být příliš reálný. Pravděpodobnější ale je, že klesnou úrokové sazby a celá čtvrť si své třicetileté hypotéky s pevnou sazbou refinancuje při nižší sazbě. I v tom případě zůstane investorovi do hypotečních dluhopisů opět jen hotovost. Samotná hotovost by nebyla problém, kdyby ji mohl znovu investovat při stejné úrokové sazbě jako u původního úvěru (nebo vyšší, pochopitelně). Pokud ale úrokové sazby klesnou, investor prodělá, protože jeho peníze nedosáhnou stejné míry návratnosti jako dříve. Je samozřejmé, že když úrokové sazby klesnou, majitelé domů raději svou hypotéku předčasně splatí, aby si pak vzali na svůj dům novou hypotéku s nižší sazbou. Jinými slovy, peníze investované do hypotečních dluhopisů se věřitelům obvykle vracejí v nejhorší myslitelné době.
Bill Simon se snažil přesvědčit Ginnie Mae, aby svou garanci přenesla i na investory do hypotečních dluhopisů, tedy na věřitele. Namísto toho, aby jakákoli případná hotovost jen tak procházela od majitelů domů k vlastníkům dluhopisů, by podle něj měl vzniknout balík, který by simuloval normální dluhopis s přesně určenou lhůtou splatnosti. Kdo by, ptal se, jinak takové dluhopisy kupoval? Kdo by chtěl žít s nejistotou, kdy dostane své peníze zpět? Když Ginnie Mae jeho námitku ignorovala, Simon ignoroval Ginnie Mae. Mezi analytiky divize korporátních financí vybral někoho, komu se v Salomon Brothers říká vepř, aby vedl projekt nového trhu hypotečních cenných papírů. Vepři obvykle žádné projekty neřídí. Jinými slovy, žádný projekt nebude.
Tento text je úryvkem z knihy:
Michael Lewis: Lhářův poker – Vzestup z trosek na Wall Street
(verze před korekturou)
Nepojednává se zde o poslední hypotéční krizi, ale o polovině 80. let.
Dokořán 2014
O knize na stránkách vydavatele
